Преди да продължите: аз лично търся жилище в този район. Пиша го, за да го знаете, докато четете. Числата са същите за всички, но преценките в края са и мои.
Какво се реши
На 24 септември Столичният общински съвет одобри подробен устройствен план за улична регулация от бул. „Тодор Каблешков“ до Софийския околовръстен път, през местностите „Манастирски ливади – изток“, „Кръстова вада“ и „Южен парк – IV част“. Заедно с него се променя регулацията на два съседни парцела, отредени за парк, спорт и озеленяване.
С прости думи: на хартия вече има улица, която свързва тези квартали с Околовръстното, без да се минава през „Черни връх“ или „България“.
Десет дни по-рано, на 15 септември, в Манастирски ливади – запад отвори 204. ОУ, първото изцяло ново общинско училище в София от 30 години, с 546 ученици и детска градина с 88 места.
Два от трите хронични проблема на тези квартали, задръстванията и липсата на училища, за първи път имат институционален отговор в една и съща есен. Третият, паркирането, засега няма.
Колко струват кварталите днес
Записваме числата сега, за да ги сравним след три, шест и дванадесет месеца.
Манастирски ливади
- Най-големият пазар в извадката ни: около една четвърт от всички обяви за продажба на апартаменти в града.
- Медиана: 2 845 евро на квадрат. Половината обяви между 2 500 и 3 385.
- Двустаен: 215 500 евро. Тристаен: 320 000 евро.
- 57 процента от обявите са за жилища, строени през 2025 или 2026.
- Едва три процента от обявите са от частни лица. Останалото са агенции, брокери, строители и инвеститори.
- Последни 30 дни: две от три промени в цената са надолу.
- Наем на двустаен: 650 евро, тристаен: 950. Брутна доходност: 3,6 процента.
Кръстова вада
- Пазар, около седем пъти по-малък от Манастирски ливади.
- Медиана: 3 054 евро на квадрат. Половината между 2 740 и 3 704.
- Двустаен: 230 000 евро. Тристаен: 325 750 евро.
- 54 процента ново строителство.
- 23 процента от обявите са от частни лица.
- Последни 30 дни: девет от десет промени в цената са надолу.
- Наем на двустаен: 770 евро, тристаен: 1 124, най-скъпият тристаен под наем в извадката. Брутна доходност: 4,0 процента.
Две неща, които трябва да знаете за тези числа
Първо, Манастирски ливади не е пазар, а ценоразпис. Когато 97 процента от обявите са от професионални продавачи и половината са ново строителство, медианата е медиана на ценовите листи на строителите. Тя се променя, когато строителят реши, не когато купувачът реши. Петима продавачи държат над една пета от обявите. Това не е нередно, но означава, че „цената в Манастирски ливади“ е много по-малко пазарна, отколкото изглежда.
Второ, ДДС. Близо девет от десет обяви за ново строителство не казват дали цената е с данък. Реалната цена на новото тук е вероятно с 5 до 15 процента над обявената.
Какво очакваме, като оценка, не като факт
Опитът с подобни решения е еднозначен: одобреният план не движи цените. Движи ги първата копка, а тя обикновено е на две до четири години разстояние. Между двете има проектиране, отчуждаване и финансиране, всяко от които може да спре.
Затова не очакваме числата горе да се променят заради ПУП-а до края на годината. Ако се променят, ще е по други причини: общото охлаждане на пазара (девет от десет промени надолу в Кръстова вада за месец е точно това), ново предлагане или лихвите.
Училището е друго. То вече работи и засяга семействата с деца, които са основният купувач на тристайни тук. Ако има ефект, ще го видим първо в тристайните в западната част на Манастирски ливади, а не в двустайните.
Датите за проверка
- 24 декември 2026: три месеца. Очакваме: нищо от ПУП-а, възможно продължаващо охлаждане.
- 24 март 2027: шест месеца. Проверяваме дали има проектиране и дали тристайните до училището се държат по-различно от останалите.
- 24 септември 2027: една година. Проверяваме дали има отчуждаване, финансиране и начало на строителство.
Числата от днес остават публикувани и ще ги сравняваме с новите на всяка дата, без да ги редактираме.
Следващия път в рубриката: три нови метростанции в Подуяне отвориха през август. Наемите преди и след.