Ето един експеримент. Вземете двустаен апартамент под наем в Люлин, в Дружба, в Овча купел, в Лозенец и в Изток. Сравнете наемите. После сравнете цените, на които същите апартаменти се продават.
Наемите ще ви изненадат с това колко са близки. Цените ще ви изненадат с това колко са далечни.
Числата
Медианен наем за двустаен в нашата извадка (само апартаменти):
| Квартал | Наем, 2-стаен | Цена, 2-стаен | Брутна доходност |
|---|---|---|---|
| Бояна | 800 | 189 900 | 5,1 % |
| Овча купел 2 | 640 | 152 500 | 5,0 % |
| Малинова долина | 700 | 170 410 | 4,9 % |
| Овча купел | 649 | 170 000 | 4,6 % |
| Сухата река | 590 | 154 900 | 4,6 % |
| Банишора | 600 | 160 350 | 4,5 % |
| Витоша | 699 | 189 000 | 4,4 % |
| Дървеница | 650 | 178 000 | 4,4 % |
| Младост 4 | 669 | 188 352 | 4,3 % |
| Левски Г | 520 | 149 900 | 4,2 % |
| Дианабад | 699 | 199 000 | 4,2 % |
| Дружба 2 | 650 | 190 000 | 4,1 % |
| Красно село | 650 | 190 000 | 4,1 % |
| Кръстова вада | 770 | 230 000 | 4,0 % |
| Студентски град | 600 | 188 000 | 3,8 % |
| Оборище | 750 | 241 000 | 3,7 % |
| Център | 690 | 229 000 | 3,6 % |
| Манастирски ливади | 650 | 215 500 | 3,6 % |
| Дружба 1 | 490 | 169 000 | 3,5 % |
| Борово | 600 | 205 200 | 3,5 % |
| Стрелбище | 695 | 240 000 | 3,5 % |
| Гоце Делчев | 605 | 220 000 | 3,3 % |
| Гео Милев | 600 | 226 000 | 3,2 % |
| Лозенец | 675 | 277 000 | 2,9 % |
| Изток | 610 | 295 000 | 2,5 % |
Наемът на двустаен се движи между 490 и 800 евро. Разлика от 1,6 пъти между най-евтиния и най-скъпия квартал.
Цената на двустаен се движи между 150 000 и 295 000 евро. Разлика от 2 пъти.
Резултатът е, че брутната доходност от наем в Изток е два пъти по-ниска, отколкото в Бояна или Овча купел.
Защо се получава така
Наемателят плаща за това, което ползва всеки ден: квадратите, състоянието, транспорта до работа. Той не плаща за адреса, защото не го притежава. Ако двустайният в Изток струва 610 на месец, а в Овча купел 649, за наемателя разликата между двата квартала е практически нула. Той избира по други критерии.
Купувачът плаща и за нещо друго: за очакването, че адресът ще запази стойността си, за престижа, за това, че „в Изток винаги се продава“. Тази премия е реална, но я плаща само собственикът. Наемателят не участва.
Затова доходността е най-ниска точно там, където цените са най-високи. Това не е аномалия на София. Така е в Лондон, във Виена и в Прага. Но малцина го изчисляват за своя квартал.
Какво не казва тази таблица
Брутна доходност означава: годишен наем, разделен на цена. Без данъци, без празни месеци между наематели, без ремонти, без такса на агенцията, без разходи за сделката. Реалната нетна доходност е с 1 до 1,5 пункта по-ниска почти навсякъде.
Таблицата не казва и нищо за бъдещето. Ако Изток поскъпне с 5 процента за година, собственикът е спечелил повече от 2,5 процента наем плюс 5 процента ръст, отколкото собственикът в Бояна със своите 5,1 процента наем и, да речем, нулев ръст. Доходността от наем е половината от сметката, другата половина е промяната на цената, и за нея никой няма надеждна прогноза.
Има и разлика по вид сграда. В Бояна и Малинова долина високата доходност идва отчасти от ново строителство, което се отдава скъпо, защото е ново. След десет години наемът там може да не е толкова над средния.
Какво означава за вас
Ако купувате, за да отдавате: кварталите в горната половина на таблицата ви дават повече наем на вложено евро. Но вижте и колко ново строителство има там и дали ще се оправдае след като сградата вече не е нова.
Ако купувате, за да живеете: таблицата ви казва къде плащате „премия за адрес“. В Изток, Лозенец и Гео Милев тя е най-голяма. Това не е нито добро, нито лошо, но е добре да го знаете, когато подписвате.
Ако сте наемател: пазарът на наеми е много по-равен, отколкото изглежда от разговорите. За 650 до 700 евро на месец имате достъп до повечето квартали в града. Изборът е за квадратите и транспорта, не за адреса.
Следващия път: Стрелбище „поевтиня“ с 18 процента за месец. Не е вярно. Как един индекс може да ви излъже, и как да го хванете.