Кратък отговор: не. По-дългият отговор е по-интересен.
През последните 30 дни в нашата извадка от обяви за апартаменти в София 82 процента от всички промени в цената са намаления. На всяко повишение се падат почти пет намаления. За последната седмица картината е същата: пет към едно.
Ако бяхте прочели само това, щяхте да си помислите, че пазарът се обръща. Затова погледнахме и колко.
Намаленията са малки
От намаленията с достатъчно данни за размера:
- една трета са под 2 процента
- над 40 процента са между 2 и 5 процента
- една пета са между 5 и 10 процента
- едва 7 процента са над 10 процента
Средното намаление е 4,1 процента, или около 10 500 евро за среден апартамент. Това не е продавач, който бяга от пазара. Това е продавач, който е сложил цена с „въздух“ за преговори и след месец-два го изпуска сам, преди купувачът да го е поискал.
Повишенията, макар и малко на брой, са по-едри: средно 7,9 процента, или около 19 900 евро. Обикновено това е ново строителство, което преминава от един етап на друг: изкопът става груб строеж, грубият строеж получава Акт 14, и всяка стъпка има нова цена. Това не е пазарът да „поскъпва“, а сградата да напредва.
Обръщането стана през пролетта
Следим ежедневно как се движат цените в хиляди обяви от различни източници. Броят промени расте, отчасти защото обхватът ни расте, така че самите бройки не са сравними месец за месец. Съотношението между намаления и повишения обаче е:
| Месец | Намаления на едно повишение |
|---|---|
| Януари | 0,4 |
| Февруари | 1,1 |
| Март | 1,0 |
| Април | 1,5 |
| Май | 2,4 |
| Юни | 2,8 |
| Юли | 3,2 |
| Август | 3,0 |
| Септември (30 дни) | 4,7 |
В януари на всяко намаление се падаха две повишения. От май нататък намаленията водят, и разликата се отваря всеки месец. Пазарът на искани цени спря да се качва някъде между март и май и оттогава бавно се отпуска.
Това пасва на официалните числа: Агенцията по вписванията отчете 16,7 процента по-малко сделки в София за второто тримесечие спрямо година по-рано, а НСИ все още показваше ръст на цените от над 12 процента за края на 2025 г. Когато сделките падат, а цените в обявите още стоят, продавачите започват да ги свалят по малко. Точно това виждаме.
Къде се случва най-много
Кварталите с най-еднопосочна картина за последните 30 дни (намаления към повишения):
- Гео Милев: всички промени са надолу, средно с 2,5 процента
- Център: 92 процента надолу, средно с 3,1 процента
- Кръстова вада: 88 процента надолу, средно с 3,2 процента
- Дружба 1: 91 процента надолу, средно с 4,5 процента
- Борово: всички надолу, средно със 7 процента
- Красно село: всички надолу, средно с 5,6 процента
- Младост 3: всички надолу, средно с 3,1 процента
И два квартала, където картината е разделена:
- Малинова долина: 70 процента надолу, 30 процента нагоре. Най-оживеният пазар в извадката, почти изцяло ново строителство. Тук се случва и двете: сгради, които напредват и поскъпват, и апартаменти, които не се продават и поевтиняват.
- Толстой: две трети от промените са нагоре. Единственият квартал в списъка с повече повишения, но с твърде малко обяви, за да значи нещо.
Какво означава за вас
Ако купувате: обявата, която гледате от три седмици, вероятно ще поевтинее сама с 2 до 5 процента, ако изчакате. Но не очаквайте 15. Продавачите отстъпват, не капитулират. Реалният пазарлък е отделно.
Ако продавате: 4 от 5 движения на цена в момента са надолу. Ако сложите цена „с въздух“, най-вероятно ще я сваляте вие, публично, а историята на обявата ще го покаже на всеки купувач с браузър. По-добра начална цена продава по-бързо от по-висока с последващи намаления.
Ако просто следите: това е мек пазар, не падащ. Разликата между двете е важна и ще я следим всяка седмица.
Следващия път: наемът на двустаен в София струва почти еднакво във всеки квартал. Цената му не. Къде се крие разликата. Прочети